Un rat dans le logement loué : qui doit payer la dératisation, propriétaire ou locataire

Un rat dans les combles ou une souris derrière l'évier. Puis vient la vraie question : qui paie la dératisation entre locataire et propriétaire ?

La règle générale : c'est le propriétaire qui paie

Dans presque tous les cas, la question de savoir qui paie dératisation se règle vite. C'est le propriétaire bailleur qui doit régler la facture. La loi française lui impose de fournir un logement décent, donc exempt de nuisibles.

Cette règle vient de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, renforcé par la loi ALUR de 2014. Le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent liste explicitement les rats, souris, punaises de lit et cafards parmi les motifs d'indécence. Le bailleur doit donc traiter à ses frais dès qu'une infestation est constatée.

« Un logement infesté par des rats ou des souris n'est pas décent au sens de la loi française. Le bailleur doit traiter à ses frais, point. »

Les causes structurelles qui engagent le propriétaire

Plusieurs situations concrètes engagent la responsabilité du bailleur. D'abord, les fissures dans les murs, qui laissent passer les rongeurs entre les logements ou depuis la cave. Ensuite, les canalisations défectueuses ou les joints d'étanchéité vieillissants. Aussi, l'isolation des combles ou du sous-sol qui laisse des accès. Enfin, toute infestation qui existait déjà avant l'entrée du locataire dans les lieux.

Quand le locataire doit payer la dératisation

La question de qui paie dératisation bascule sur le locataire dans quelques cas précis. Mais ces cas restent minoritaires en pratique.

D'abord, l'accumulation de déchets alimentaires non protégés dans le logement : poubelles non fermées, restes de repas accessibles, stockage inadapté. Ensuite, une hygiène clairement défaillante dans la cuisine ou les zones de stockage. Enfin, l'introduction directe de rongeurs par des objets contaminés comme des meubles d'occasion ou des cartons de déménagement issus d'une zone déjà infestée.

Dans ces situations, le propriétaire peut prouver la faute et refuser de payer. Mais il doit apporter la preuve du comportement fautif, ce qui reste souvent difficile en pratique.

Les recours du locataire face à un propriétaire qui refuse

Le propriétaire refuse de payer alors qu'il devrait ? Trois recours existent, à activer dans l'ordre. La question de qui paie dératisation se règle presque toujours avant le tribunal, à condition de suivre la bonne procédure.

D'abord, envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle les obligations du bailleur (loi ALUR, article 6 de la loi de 1989, décret de 2002). Elle fixe un délai de 30 jours pour agir. Cette étape est indispensable avant tout recours ultérieur.

Ensuite, saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette instance paritaire réunit des représentants des propriétaires et des locataires. Elle est gratuite et rend un avis en 2 à 3 mois. Beaucoup de propriétaires acceptent alors de payer pour éviter la suite.

Le tribunal de proximité en dernier recours

Enfin, si rien ne bouge, il reste le tribunal de proximité. Le locataire peut obtenir l'exécution forcée de la dératisation avec dommages-intérêts. La procédure prend quelques mois mais reste accessible sans avocat obligatoire pour les litiges limités.

Un constat d'huissier ou un rapport écrit d'un pro Certibiocide renforce le dossier. Ces preuves matérielles pèsent lourd devant le juge et accélèrent souvent le règlement du litige à l'amiable avant même l'audience.

Le locataire peut-il faire la dératisation lui-même ?

Beaucoup se demandent : puis-je payer la dératisation et me faire rembourser après ? Oui, mais avec précaution. Il faut d'abord envoyer la lettre recommandée. Ensuite, garder la facture d'un pro Certibiocide. Enfin, réclamer le remboursement par écrit. Le juge tranche presque toujours en faveur du locataire dans ce cas, mais il vaut mieux passer d'abord par la conciliation. Cette voie évite d'avancer plusieurs centaines d'euros sans garantie de remboursement rapide.

Le cas particulier des baux commerciaux

La question de qui paie dératisation se pose autrement dans un bail commercial. Le locataire commerçant paie généralement la dératisation liée à son activité. C'est vrai surtout pour les restaurants, boulangeries, épiceries et boucheries, à cause des règles HACCP qui imposent un contrat annuel de dératisation préventive.

Mais le propriétaire reste responsable des dératisations liées à l'état du bâtiment. Une infestation qui vient de fissures dans les murs, de canalisations percées ou d'une toiture en mauvais état engage bien le bailleur. Cette répartition figure souvent dans le bail commercial signé au départ, donc il vaut mieux la relire dès qu'un problème apparaît.

Un qui paie dératisation bien géré passe donc par la preuve : origine de l'infestation, état du logement à l'entrée, comportement du locataire. Un locataire qui documente bien son cas obtient presque toujours gain de cause. Un propriétaire qui refuse sans motif s'expose à des recours coûteux pour lui. Mieux vaut donc régler ce genre de désaccord à l'amiable dès le premier échange écrit.